La Crisis Inmobiliaria en Chile: ¿Quién Puede Comprar Casa Ahora y Qué Esperar en el Futuro?
El sueño de la casa propia se aleja para muchos chilenos. Las crecientes dificultades para acceder a créditos hipotecarios han golpeado fuertemente la demanda de viviendas, tanto nuevas como usadas, sumiendo al sector inmobiliario en una crisis que, según expertos, seguirá evolucionando. Daniel Serey, chief research officer de Toctoc, lo advirtió en los Premios Inmobiliarios organizados por la empresa la semana pasada: el panorama actual es radicalmente diferente al de antes de 2020.
Antes de la pandemia, alrededor del 29% de los hogares chilenos podían acceder a financiamiento hipotecario considerando sus ingresos. Serey explicó que la demanda se mantuvo dinámica entre 2018 y 2019, con un impulso adicional durante la pandemia gracias a los retiros de fondos previsionales. “Mucha gente pudo complementar un poquito más de pie y tuvimos ventas históricas”, recuerda.
Sin embargo, a partir de octubre de 2021, el acceso al financiamiento sufrió un “freno de manos inédito”. Esta situación desplazó la barrera de entrada al mercado crediticio, dejando a un número significativo de familias fuera de la posibilidad de comprar una vivienda.
¿Cuánto necesitas ganar hoy para acceder a un crédito hipotecario? Según la presentación de Serey, en 2020, la barrera de entrada se situaba en ingresos de $1.120.000. Hoy, esa cifra ha escalado a $1.760.000, e incluso hasta $1.920.000.
Las proyecciones son aún más desalentadoras. Para 2025, se estima que solo el 17% de los hogares tendrán acceso a financiamiento hipotecario, una alarmante reducción de 12 puntos porcentuales en tan solo cinco años.
Esta contracción en la demanda se ha traducido en una disminución del 35% en el ritmo mensual de ventas y en una acumulación de propiedades de entrega inmediata, que representan el 50% de la oferta de departamentos.
Paralelamente, se ha observado un aumento en las cotizaciones de arriendo, a pesar de que la oferta de viviendas disponibles para renta es limitada (apenas un 20% del total, con unas 23 mil propiedades). Además, la edad promedio de quienes buscan arriendo ha aumentado significativamente, pasando de 35,21 años en 2020 a 46,7 años en 2025. Esto indica que personas que antes podían comprar, ahora se ven forzadas a arrendar.
En cuanto a la distribución de las cotizaciones de arriendo, la tendencia se ha desplazado desde el centro de Santiago hacia comunas del sector oriente y periféricas como La Florida, Maipú y Las Condes. “El sector oriente está mostrando un aumento muy importante de lo que es el arriendo”, señala Serey.
El Censo 2024: ¿Qué Revela Sobre el Futuro Inmobiliario?
Los resultados del reciente censo también aportan datos relevantes. Serey destaca el fin del shock migratorio y una caída en la tasa de natalidad como factores que podrían impactar al sector.
Según las proyecciones, la población de la Región Metropolitana se estabilizaría en 7 millones de personas hacia 2050. “Esto es un dato a considerar en las tres décadas siguientes porque vamos a tener otras necesidades, pero no necesariamente vamos a necesitar más viviendas”, advierte.
Además, se estima que para 2055, el 45% de las personas en la Región Metropolitana serán arrendatarias, y un 34,4% de los adultos mayores no habrá sido propietario en su vida laboral.
Para satisfacer la creciente demanda de arriendo, se requerirán unas 500 mil unidades nuevas, considerando que el stock actual ronda las 700 mil.
“Claramente nos vamos a enfrentar a alguna forma de transformación de la ciudad para poder suplir con este parque de arriendo que va a ser necesario si es que la cosa se mantiene como estamos ahora con la distribución y esta pérdida efectiva que tuvimos de acceso a la compra de vivienda”, concluye Serey. En resumen, el mercado inmobiliario chileno enfrenta un panorama desafiante que requiere soluciones innovadoras para garantizar el acceso a la vivienda a un mayor número de personas.
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